부동산 경매 공부 4편-감정가·최저가·유찰, 경매 가격은 어떻게 내려갈까?

부동산 경매를 보다 보면
가장 먼저 눈에 들어오는 숫자가 바로 가격입니다.
감정가, 최저가, 그리고 몇 회 유찰이라는 표현들이 함께 적혀 있는데,
경매를 처음 접하는 사람일수록 이 숫자들이 무엇을 의미하는지
명확하게 이해하지 못한 채 막연한 불안감을 느끼기 쉽습니다.

반응형

하지만 이 가격 구조를 제대로 이해하면
경매가 왜 매력적인 시장인지 자연스럽게 알게 됩니다.

경매에서 가장 처음 등장하는 가격은 감정가입니다.

감정가는 법원이 지정한 감정평가사가
해당 부동산의 위치와 면적, 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해
산정한 일종의 기준 가격이라고 볼 수 있습니다.

다만 이 감정가는 실제 거래 시장에서 형성되는 시세와
완전히 일치한다고 보기는 어렵습니다.

감정은 특정 시점을 기준으로 이루어지기 때문에
시장 분위기나 수요 변화가 빠르게 반영되지 않는 경우도 많습니다.

이 감정가를 바탕으로 정해지는 것이 바로 최저가입니다.

처음 경매가 진행될 때는
감정가가 그대로 최저가가 되는 경우가 일반적입니다.
즉, 이 가격 이상으로 입찰한 사람이 있어야
낙찰이 이루어지는 구조입니다.
하지만 만약 입찰자가 나타나지 않으면
그 경매는 그대로 끝나고, 다음 기일로 넘어가게 됩니다.

 

이때 등장하는 개념이 바로 유찰입니다.
유찰이란, 정해진 입찰일에
아무도 입찰하지 않아 낙찰자가 나오지 않은 상태를 말합니다.
유찰이 되면 경매는 자동으로 다음 단계로 넘어가며,
이 과정에서 최저가는 이전보다 더 낮은 금액으로 조정됩니다.
이 가격 하락은 개인의 판단이 아니라
법으로 정해진 비율에 따라 이루어집니다.

 

이처럼 경매 가격은
입찰이 없을 때마다 단계적으로 내려가도록 설계되어 있습니다.
그래서 시간이 지날수록
감정가 대비 상당히 낮은 금액까지 내려오는 물건들이 생기게 됩니다.
이 구조가 바로
부동산 경매가 시세보다 저렴하게 보이는 가장 큰 이유입니다.

 

여기서 많은 사람들이 착각하는 부분이 있습니다.
유찰이 많이 된 물건은
무조건 문제가 있을 것이라고 단정짓는 경우입니다.
물론 유찰 횟수가 많다는 것은
그만큼 시장에서 선호도가 낮았다는 의미일 수 있습니다.
하지만 동시에
단순히 가격이 아직 시장 눈높이에 맞지 않았을 뿐인 경우도
생각보다 많습니다.

 

경매에서는 가격이 먼저 내려가고
그 뒤에 수요가 붙는 구조가 형성됩니다.
일반 매매처럼 사람들이 몰려서 가격이 오르는 것이 아니라,
가격이 충분히 내려와야 비로소 관심을 받는 방식입니다.
이 점을 이해하면
유찰 자체를 두려워할 이유는 없다는 것을 알 수 있습니다.

 

중요한 것은
감정가가 얼마인가, 유찰이 몇 회인가가 아니라
현재의 최저가가
실제 시세와 비교했을 때 어떤 수준인가입니다.
경매에서 가격은 숫자가 아니라
비교와 판단의 대상이라는 점을 잊지 말아야 합니다.

 

부동산 경매를 공부한다는 것은
단순히 싸게 사는 타이밍을 노리는 것이 아니라,
이 가격 구조가 왜 이렇게 움직이는지를 이해하는 과정입니다.
감정가, 최저가, 유찰의 의미를 제대로 알게 되면
경매 물건을 바라볼 때의 시선 자체가 달라지게 됩니다.

 

다음 글에서는
경매 공부에서 가장 중요하다고도 할 수 있는
등기부등본에 대해 이야기해 보려고 합니다.
많은 사람들이 어렵게 느끼는 등기부등본을
경매 관점에서 어떻게 바라봐야 하는지
차분하게 풀어보겠습니다.