부동산 경매 공부 2편-부동산 경매는 왜 시세보다 싸게 살 수 있을까?

 

부동산 경매를 처음 접하는 사람들이 가장 먼저 갖는 의문은 거의 비슷합니다.
“도대체 왜 경매 물건은 시세보다 싸게 나오는 걸까?”,
“이렇게 싸면 뭔가 문제가 있는 건 아닐까?”라는 생각입니다.
이 의문을 제대로 이해하지 못하면 경매는 끝까지 불안한 투자로만 느껴질 수밖에 없습니다.

 

부동산 경매가 시세보다 낮은 가격에서 시작되는 이유는,
이 시장이 일반적인 매매 시장과 전혀 다른 목적을 가지고 있기 때문입니다.
일반 매매는 집주인이 최대한 좋은 가격에 팔기 위해 시간을 들여 매물을 노출시키고,
중개인을 통해 여러 사람과 협상을 하면서 가격을 조정해 나가는 구조입니다.

반면 경매는 누군가의 선택이 아니라, 법적으로 반드시 진행되어야 하는 절차입니다.
집주인의 의사와 상관없이 부동산을 처분해 채권자의 돈을 회수하는 것이 목적이기 때문에,
‘최고의 가격’보다 ‘신속하고 공정한 처분’이 더 중요하게 작용합니다.

 

이 차이로 인해 경매 물건은 처음부터 시세보다 낮은 가격으로 출발하는 경우가 많습니다.
법원이 정하는 감정가는 시장 상황을 반영하긴 하지만,
실제 거래에서 형성되는 시세만큼 적극적으로 반영되지는 않습니다.
또한 감정가를 기준으로 정해진 최저가는
입찰자가 나타나지 않을 경우 자동으로 낮아지도록 설계되어 있습니다.
이른바 유찰이라는 제도가 바로 그것입니다.

유찰은 경매 가격이 낮아지는 가장 핵심적인 장치입니다.
한 번 입찰이 이루어지지 않으면,
다음 경매에서는 이전보다 더 낮은 가격으로 다시 시작됩니다.

이 과정이 반복되면 자연스럽게 시세 대비 상당히 낮은 금액까지 내려오는 물건들이 생기게 됩니다.
이것은 누군가가 가격을 깎아달라고 요구해서가 아니라, 제도 자체가 그렇게 작동하도록 만들어져 있기 때문입니다.

여기에 더해 경매 시장은 일반 매매보다 참여자가 제한적입니다.여전히 많은 사람들이 경매를 어렵고 위험하다고 느끼기 때문에
처음부터 경매를 아예 고려하지 않는 경우도 많습니다.
그 결과, 매매 시장에 비해 경쟁자가 적어지고 가격이 상대적으로 낮게 형성될 가능성이 커집니다.

물론 싸게 나온다는 이유만으로 모든 경매 물건이 좋은 것은 아닙니다.
경매에는 반드시 확인해야 할 권리관계와 현장 상황이 존재합니다.
하지만 중요한 점은,
경매 물건이 싸게 나오는 이유 자체가
‘문제가 있어서’가 아니라
‘구조적으로 그렇게 설계된 시장이기 때문’이라는 사실입니다.

이 구조를 이해하지 못하면
경매 물건의 낮은 가격이 불안 요소로 보이지만,
이해하고 나면 오히려 가장 큰 장점으로 다가옵니다.
경매는 운이 아니라 구조를 아는 사람이 유리한 시장입니다.

누가 더 빠르게 정보를 얻느냐가 아니라,
누가 이 시스템을 정확히 이해하고 있느냐가 결과를 좌우합니다.

부동산 경매를 공부한다는 것은
단순히 싸게 사는 방법을 배우는 것이 아닙니다.

왜 가격이 내려가는지,
어떤 논리로 금액이 형성되는지를 이해하는 과정입니다.
이 과정을 통해 부동산 시장 전체를 바라보는 시각 역시 한 단계 넓어지게 됩니다.

다음 글에서는
부동산 경매가 실제로 어떤 절차를 거쳐 진행되는지,
처음 경매 공고가 나오고 낙찰자가 결정되기까지의 흐름을
처음 접하는 분들도 그림이 그려질 수 있도록 풀어보겠습니다.