한국 아파트는 왜 30년이면 끝날까, 일본은 왜 70년을 쓸까

재건축 희망고문 [풀영상] | 창 546회 (KBS 26.4.28.)

 

 

한국과 일본은 아파트를 바라보는 관점부터 다릅니다. 한국은 준공 30년이 지나면 재건축을 당연하게 받아들이고, ‘헌 집 줄게 새 집 다오’라는 기대 속에서 자산 가치 상승을 전제로 움직여왔습니다. 반면 일본은 아파트를 50~70년 이상 사용하는 것을 기본으로 보고, 철저한 유지 관리와 리노베이션을 통해 수명을 늘리는 방식이 일반적입니다.

 

이 차이는 건축 구조에서 시작됩니다. 한국 아파트는 대부분 벽식 구조로 지어져 벽을 허물 수 없고 배관이 콘크리트 안에 묻혀 있어 구조 변경이나 수리가 어렵습니다. 반대로 일본은 기둥식(라멘 구조)을 사용해 내부 벽을 자유롭게 변경할 수 있고, 배관도 분리되어 있어 유지보수가 쉽습니다. 이 구조 덕분에 일본은 오래된 아파트도 1인 가구나 새로운 생활 방식에 맞게 계속 재활용할 수 있습니다.

 

재건축이 어려워지는 이유도 점점 명확해지고 있습니다. 공사비 상승, 금리 상승, 조합원 분담금 증가로 사업성이 맞지 않는 경우가 많아졌고, 특히 서울 핵심지를 제외하면 재건축 자체가 성립하기 어려운 상황이 늘어나고 있습니다. 여기에 다수 소유자의 동의를 받아야 하는 구조까지 겹치면서 실제 추진은 더욱 복잡해지고 있습니다.

 

더 큰 문제는 한국의 ‘소유 구조’입니다. 일본은 개인이 소유한 아파트 비중이 약 10% 수준으로 낮고 다양한 주거 형태가 분산되어 있습니다. 반면 한국은 전체 주택의 약 65%가 아파트이며, 이를 대부분 개인이 소유하고 있습니다. 동시에 가계 자산의 약 70% 이상이 부동산에 집중되어 있어, 아파트 가격이 흔들리면 개인을 넘어 사회 전체에 영향을 미치는 구조입니다.

 

일본은 일부 노후 아파트에서 향후 철거 비용을 미리 적립하는 등 장기적인 관리 개념이 자리 잡혀 있습니다. 반면 한국은 재건축이 지연되거나 무산될 경우 자산 가치 하락은 물론, 관리되지 않은 고층 아파트가 ‘수직적 슬럼’으로 변할 수 있다는 우려까지 나오고 있습니다.

 

결국 한국은 ‘재건축을 전제로 한 자산 모델’, 일본은 ‘고쳐 쓰며 오래 유지하는 모델’입니다. 그런데 공사비 상승과 구조적 한계로 한국의 기존 방식이 흔들리기 시작하면서, 이 문제는 단순한 부동산 이슈를 넘어 장기적인 사회·경제 구조의 리스크로 확장되고 있습니다.