부동산 경매 공부 13편 실패 사례로 배우는 경매의 함정, 왜 수익이 나지 않았을까

경매를 공부하다 보면 성공 사례는 넘쳐납니다.
몇 천만 원을 벌었다는 이야기, 감정가 대비 절반에 낙찰받았다는 사례들이 눈길을 끕니다. 하지만 실제 시장에서는 성공만큼이나 실패도 존재합니다. 오히려 겉으로 드러나지 않을 뿐, 실패 사례가 훨씬 더 많을지도 모릅니다. 그렇다면 경매는 왜 실패하게 되는 걸까요.

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첫 번째 실패 유형은 ‘시세 착각’입니다.
어떤 투자자는 감정가 4억 원짜리 아파트가 두 번 유찰되어 2억 8천만 원까지 떨어진 물건을 보고 큰 기회라고 생각했습니다. 그는 3억 원에 낙찰을 받았습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 매우 저렴해 보였습니다. 그러나 문제는 감정가가 책정된 시점이 2년 전이었고, 그 사이 시장은 하락해 있었습니다. 실제 거래가는 3억 원 초반 수준이었고, 취득세와 수리비까지 더하니 총투자금은 시세와 거의 비슷해졌습니다. 결국 매도 과정에서 수익은 거의 남지 않았고, 시간만 오래 소요되었습니다.

경매에서 감정가는 기준이 아닙니다.
기준은 언제나 ‘현재 시세’입니다.
감정가가 높다는 이유만으로 싸다고 판단하면 위험합니다.

두 번째 실패 유형은 ‘과도한 욕심’입니다.
경매를 몇 번 공부하다 보면 자신감이 붙습니다. 이전에 작은 수익을 경험한 투자자가 더 큰 금액의 물건에 도전하는 경우가 있습니다. 문제는 규모가 커질수록 변수도 많아진다는 점입니다. 상가 경매에 도전한 한 사례에서는 공실 위험을 충분히 고려하지 않았고, 낙찰 이후 임차인을 구하지 못해 장기간 수익 없이 관리비와 대출이자를 부담하게 되었습니다. 계산상으로는 수익이 나야 했지만, 현실에서는 버티는 비용이 훨씬 컸습니다.

경매는 낙찰가만 낮다고 성공하는 구조가 아닙니다.
운영 계획과 보유 전략이 함께 따라와야 합니다.

세 번째 실패 유형은 ‘인도 문제의 과소평가’입니다.
점유자가 협조적일 것이라고 막연히 기대하고 입찰했다가, 실제로는 명도 과정이 길어지는 경우도 적지 않습니다. 인도가 지연되면 그만큼 자금이 묶이고, 심리적 스트레스도 커집니다. 시간은 비용이라는 사실을 간과하면 계산은 쉽게 틀어집니다. 경매에서 권리분석만큼 중요한 것이 점유 관계 확인이라는 점을 이 사례는 보여줍니다.

마지막으로 흔한 실패 원인은 ‘계획 없는 입찰’입니다.
입찰 현장의 분위기에 휩쓸려 원래 정한 금액보다 높게 써내는 경우입니다. 떨어질까 봐 두려워서, 혹은 이번에는 꼭 낙찰받고 싶다는 마음 때문에 기준을 넘어서게 됩니다. 하지만 경매는 감정이 개입되는 순간 위험해집니다. 기준을 넘는 입찰은 대부분 후회로 이어집니다.

실패 사례들을 보면 공통점이 있습니다.
정보 부족이 아니라, 판단의 문제였습니다.
대부분 기본 원칙을 알고 있었지만, 그 원칙을 끝까지 지키지 못한 결과였습니다.

경매는 빠르게 부자가 되는 방법이 아닙니다.
오히려 천천히, 반복하며, 기준을 지키는 사람이 살아남는 시장입니다. 실패는 누구에게나 올 수 있지만, 같은 실수를 반복하지 않는 것이 진짜 실력입니다.

성공 사례는 희망을 주지만, 실패 사례는 기준을 만들어 줍니다.
경매 공부의 목적은 낙찰이 아니라 생존입니다.
한 번의 수익보다 중요한 것은 오래 지속하는 능력입니다.

다음 편에서는 경매에서 리스크를 최소화하는 체크리스트를 정리해보겠습니다. 실패를 줄이는 구조를 만들면, 수익은 자연스럽게 따라오기 때문입니다.