부동산 경매 공부 14편 - 경매 리스크 최소화 전략, 잃지 않는 투자를 위한 기준 만들기

경매를 오래 하다 보면 깨닫게 되는 사실이 하나 있습니다.
크게 버는 사람보다 오래 살아남는 사람이 결국 이긴다는 점입니다. 경매는 단기 승부처럼 보이지만, 실제로는 리스크 관리 싸움에 가깝습니다. 수익은 시장이 주기도 하지만, 손실은 대부분 스스로의 방심에서 시작됩니다. 그렇다면 우리는 어떻게 리스크를 최소화할 수 있을까요.

첫 번째 기준은 ‘시세를 보수적으로 잡는 것’입니다.

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경매에서 가장 흔한 실수는 매도 가격을 낙관적으로 계산하는 것입니다. 주변 최고 거래가를 기준으로 계산하면 누구나 수익이 나는 구조가 나옵니다. 하지만 실제 거래는 평균 가격 또는 그 이하에서 이루어지는 경우가 많습니다. 그래서 항상 현재 시세보다 약간 낮은 가격을 기준으로 계산하는 습관이 필요합니다. 수익을 크게 보는 것보다, 손실 가능성을 줄이는 것이 우선입니다.

두 번째는 ‘총투자금 중심 사고’입니다.
낙찰가만 낮다고 안전한 투자가 아닙니다. 취득세, 등기 비용, 중개수수료, 수리비, 이자 비용까지 모두 포함한 금액이 진짜 투자금입니다. 이 총투자금을 기준으로 수익 구조를 계산해야 실제 결과와 가까워집니다. 많은 실패 사례는 낙찰가만 보고 판단한 데서 시작됩니다.

세 번째는 ‘권리분석과 점유관계 확인의 반복’입니다.
등기부등본을 한 번 보고 끝내지 말고, 여러 번 확인하는 것이 좋습니다. 특히 말소기준권리와 인수되는 권리가 없는지 재확인해야 합니다. 점유자가 누구인지, 실제 거주 중인지, 인도 과정이 순조로울지까지 사전에 최대한 확인해야 합니다. 경매는 모르는 리스크보다, 확인하지 않은 리스크가 더 위험합니다.

네 번째는 ‘여유 자금 확보’입니다.
모든 계산이 정확하더라도 변수는 발생할 수 있습니다. 수리비가 예상보다 더 들 수도 있고, 매도 기간이 길어질 수도 있습니다. 이때 자금 여유가 없다면 심리적으로 조급해지고, 결국 손해를 감수하고 급매를 하게 될 가능성이 높아집니다. 여유 자금은 단순한 돈이 아니라, 버틸 수 있는 시간입니다.

다섯 번째는 ‘기준 가격을 정하고 반드시 지키는 것’입니다.
입찰 전에는 반드시 “이 금액 이상은 쓰지 않는다”는 선을 정해야 합니다. 그리고 현장 분위기에 흔들리지 않는 훈련이 필요합니다. 경매는 감정이 개입될수록 위험해집니다. 떨어지는 것이 실패가 아니라, 기준을 어기는 것이 실패라는 점을 기억해야 합니다.

마지막으로 중요한 것은 ‘속도를 조절하는 태도’입니다.
처음부터 큰 수익을 노리기보다 작은 성공을 반복하는 것이 안전합니다. 한 번의 큰 수익보다 여러 번의 안정적인 거래가 훨씬 중요합니다. 경매는 마라톤에 가깝습니다. 꾸준함이 결국 실력이 됩니다.

리스크를 완전히 없앨 수는 없습니다.
하지만 줄일 수는 있습니다.
그리고 그 차이가 장기적으로는 큰 결과를 만듭니다.

경매에서 가장 강한 사람은 많이 아는 사람이 아니라, 기준을 지키는 사람입니다. 오늘 정리한 원칙들을 반복해서 점검한다면, 적어도 치명적인 실수는 피할 수 있습니다. 잃지 않는 구조를 만들면, 수익은 그 위에 자연스럽게 쌓입니다.

다음 편에서는 실제 입찰 전 최종 점검 과정, 즉 ‘입찰 전 하루 체크 루틴’을 정리해 보겠습니다. 실전에서 바로 활용할 수 있는 흐름을 구체적으로 다뤄보겠습니다.