부동산 경매 공부 15편 입찰 전 하루, 반드시 점검해야 할 최종 체크 루틴

경매에서 가장 긴장되는 순간은 입찰서를 작성하는 그 시간입니다.
하지만 진짜 승부는 입찰 당일이 아니라, 그 전날 이미 결정됩니다. 준비가 충분히 된 상태에서 들어가는 입찰과, 막연한 기대감으로 들어가는 입찰은 결과뿐 아니라 이후의 마음가짐까지 완전히 다릅니다. 그래서 입찰 전 하루는 단순한 대기 시간이 아니라, 마지막으로 리스크를 정리하는 중요한 시간입니다.

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가장 먼저 해야 할 일은 다시 한 번 시세를 확인하는 것입니다.
처음 분석했을 때와 현재 시장 분위기가 달라지지 않았는지 살펴보는 과정입니다. 최근 실거래가가 새로 올라온 것은 없는지, 급매물이 등장하지는 않았는지 점검해야 합니다. 경매는 타이밍의 시장이기도 하므로, 작은 변화라도 확인하는 습관이 필요합니다.

그다음은 총투자금 계산을 다시 보는 것입니다.

낙찰가, 취득세, 등기 비용, 예상 수리비, 필요하다면 금융 비용까지 포함한 금액을 다시 한 번 점검합니다. 이때 중요한 것은 “이 금액이 실제로 내가 감당 가능한 수준인가”를 스스로에게 묻는 것입니다. 계산이 맞는지 확인하는 동시에, 심리적으로도 준비가 되어 있는지를 점검하는 과정입니다.

 

권리분석도 마지막으로 한 번 더 확인해야 합니다.
등기부등본의 변동 사항은 없는지, 말소기준권리와 인수될 가능성이 있는 권리는 없는지 다시 살펴봅니다. 작은 문구 하나를 놓쳐서 불필요한 리스크를 떠안는 경우도 있기 때문에, 이 과정은 아무리 반복해도 지나치지 않습니다.

점유 관계 역시 다시 떠올려 봅니다.

현장 방문 당시 확인했던 내용과 현재 상황이 동일할지, 인도 과정에서 문제가 생길 가능성은 없는지 생각해 봅니다. 혹시 예상보다 시간이 길어질 경우에도 버틸 수 있는지까지 고려해 보면 좋습니다. 경매에서는 ‘최선의 시나리오’보다 ‘최악의 시나리오’를 견딜 수 있는지가 더 중요합니다.

 

그리고 마지막으로 가장 중요한 점검이 있습니다.
바로 입찰 상한선을 다시 확인하는 것입니다. 처음 정했던 기준 가격을 다시 적어보고, 그 이상은 절대 쓰지 않겠다는 다짐을 분명히 해야 합니다. 입찰 현장에 가면 생각보다 많은 사람들이 몰려 있고, 분위기에 휩쓸리기 쉽습니다. 그러나 경매는 경쟁이 아니라 선택입니다. 떨어져도 괜찮다는 마음으로 들어가야 기준을 지킬 수 있습니다.

입찰 전날 밤에는 지나친 기대를 하지 않는 것이 좋습니다.

낙찰을 상상하며 수익을 미리 계산하기보다, 떨어지더라도 다음 기회를 찾겠다는 태도가 더 안정적입니다. 경매는 한 번으로 끝나는 게임이 아닙니다. 꾸준히 반복하는 사람에게 기회가 옵니다.

입찰은 용기가 아니라 준비의 결과입니다.

마지막 점검이 끝났다면, 이제는 결과를 담담히 받아들이면 됩니다. 낙찰이 되든 되지 않든, 기준을 지켰다면 그것이 성공입니다. 경매에서 가장 중요한 것은 수익 이전에 원칙입니다.

이 시리즈를 통해 경매의 구조, 실전 과정, 실패 사례, 리스크 관리까지 모두 다뤘습니다. 이제 남은 것은 직접 경험을 쌓는 일입니다. 느리더라도 기준을 지키며 한 걸음씩 나아간다면, 경매는 충분히 다룰 수 있는 시장이 됩니다.

다음 편에서는 실제 낙찰 후 30일 동안 어떤 순서로 움직여야 하는지, 시간 흐름에 맞춰 정리해 보겠습니다.